Contratos de Locação Comercial e COVID-19: resumo de decisões favoráveis aos locadores
Diante do cenário gerado pela pandemia de COVID-19, que culminou na expedição de uma série de Decretos por parte do Poder Público, determinando a restrição do funcionamento ou até o fechamento de estabelecimentos comerciais em todo o país, cresceu o debate quanto à possível suspensão temporária da exigibilidade ou redução do valor dos aluguéis.
Diversas ações foram propostas por locatários alegando a ocorrência de força maior ou onerosidade excessiva, pleiteando, em sede de liminar, a suspensão temporária da exigibilidade dos aluguéis e/ou a redução do valor dos aluguéis. Abaixo destacamos 6 (seis) recentes julgados nos quais foi indeferida a concessão de liminar para suspensão da exigibilidade de aluguéis, em casos de locação comercial, priorizando-se a negociação entre as partes, o que nos parece ser a decisão mais sensata neste momento.
1. Agravo de Instrumento nº 2063701-03.2020.8.260000, julgado pela 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo:
O Tribunal, em decisão colegiada, manteve a decisão de 1º grau que indeferiu o pedido de concessão de tutela de urgência de caráter antecedente formulado por locatária de imóvel comercial, a fim de suspender a exigibilidade dos aluguéis até a normalização de suas atividades, afetadas pela quarentena em face da pandemia de COVID-19.
O voto do relator se fundamenta, em suma, no entendimento de que a moratória pleiteada pela autora não pode ser imposta ao locador pelo juiz, devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de especial disposição legal.
Ademais, a decisão sustenta que a redução do faturamento da locatária em certo período não pode ser considerada como motivo de força maior ou caso fortuito apto a dispensá-la do pagamento do aluguel do imóvel que ocupa. Ressalta que, ainda que fosse reconhecida a evocação de caso fortuito e força maior, tampouco estaria autorizada a medida pleiteada pela autora, estando a parte autorizada a resolver o contrato, ou buscar a readequação da prestação devida, mas não a suspender o cumprimento da obrigação.
Por fim, deu-se provimento parcial ao recurso, conferindo tutela de urgência apenas para impedir o locador de enviar a protesto título representativo de seu crédito.
Clique para conferir a decisão na íntegra.
2. Processo nº 0009152-53.2020.8.16.0001, julgado pela 17ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Curitiba:
Nesta decisão de 1º grau, indeferiu-se o pedido de tutela antecipada antecedente pleiteada pela locatária para (i) suspensão do pagamento dos aluguéis enquanto perdurassem os efeitos da crise de COVID-19, considerando, para tanto, o reestabelecimento do faturamento anterior do estabelecimento; e (ii) redução do valor do aluguel com desconto de 90% (noventa por cento) para o período em que o estabelecimento permanecesse fechado.
Em síntese, referida decisão foi baseada no fato de que os decretos expedidos pelo Poder Público no âmbito da pandemia não impediram o uso e ocupação do imóvel, mas apenas recomendaram a suspensão do atendimento ao público, o que foi aderido pela locatária de forma voluntária, e unilateral, não cabendo tal decisão ser feita às custas de terceiros ou com exoneração de responsabilidade contratual há muito assumida. Ainda, ressaltou-se a necessidade de tentativa de conciliação prévia e oitiva da parte contrária.
A visualização da íntegra da decisão está impossibilitada no momento em função da pendência de ciência às partes.
3. Agravo de Instrumento nº 2068208-07.2020.8.26.0000, julgado pela 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo:
O Tribunal manteve a decisão de 1º grau que indeferiu o pedido de concessão de tutela antecipada antecedente para a suspensão da exigibilidade dos aluguéis e demais encargos locatícios (tais como condomínio, fundo de promoção e propaganda), formulado por autora que aluga imóvel em shopping center para o funcionamento de restaurante.
Em seu voto, o relator aponta que o contrato de locação envolve empresas de grande porte, inexistindo relação de hipossuficiência de uma em relação à outra. Ademais, ressalta que a atividade desenvolvida pela locatária não está totalmente paralisada, por ser considerada essencial, estando vedado apenas o consumo de alimentos no local.
Por fim, indica que a moratória almejada pela locatária deve ser negociada com a locadora, até mesmo para possibilitar que esta mantenha as obrigações assumidas perante os seus credores.
Clique para conferir a decisão na íntegra.
4. Processo nº 1029981-53.2020.8.26.0100, julgado pela 19ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo:
Nesta decisão de 1º grau, indeferiu-se o pedido de tutela antecipada antecedente pleiteada pela locatária, que presta serviços no ramo alimentício, para (i) suspensão do pagamento dos aluguéis durante período que definiu como “fase aguda” da crise gerada pelo COVID-19; e (ii) redução do valor do aluguel equivalente a 6,6% (seis vírgula seis por cento) do faturamento, após ultrapassada tal fase.
Em referida decisão, o Juízo fixou o entendimento de que o reconhecimento de força maior afastaria a responsabilidade do contratante pelo adimplemento da obrigação, não podendo, portanto, fundamentar a revisão de cláusulas contratuais para fixação de obrigações diversas daquelas pactuadas pelas partes.
Pontuou que somente a completa impossibilidade de cumprimento do contrato é que poderia ensejar a completa exoneração das obrigações, o que não se verifica no caso concreto, vez que, sendo a locatária empresa do ramo alimentício, não estaria totalmente impedida de exercer suas atividades.
Ressaltou-se, ainda, que, tratando-se de contrato firmado entre duas grandes empresas, não há que se falar em hipossuficiência de uma das partes em relação à outra.
Clique para conferir a decisão na íntegra.
5. Agravo de Instrumento nº 2068208-07.2020.8.26.0000, julgado pela 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo:
O agravo de instrumento em comento foi movido em face da decisão pormenorizada no item 4, acima. Negou-se provimento ao recurso interposto pela locatária, tendo sido mantida a decisão de primeiro grau, fixando-se o entendimento de que não se verificou, no caso concreto, situação de força maior, e que a suspensão das obrigações assumidas pela locatária não encontraria embasamento legal.
Assim, concluiu-se que interferência do Judiciário neste momento seria prematura e que a moratória almejada pela locatária deveria ser objeto de negociação com a locadora.
Clique para conferir a decisão na íntegra.
6. Processo nº 1008520-88.2020.8.26.0564, julgado pela 8ª Vara Cível do Foro da Comarca de São Bernardo do Campo-SP:
Foi indeferida a liminar pleiteada pela locatária, gigante do varejo, que buscava a suspensão do pagamento ou, subsidiariamente, a redução do aluguel para apenas 10% do valor previsto no contrato. O magistrado entendeu que a inatividade, fundamento da demanda, não é longa, nem perene, e destacou a sinalização recente do Governo do Estado de São Paulo sobre o retorno paulatino/gradua, das atividade econômicas.
Ademais, a decisão conclui que, ainda que se diga que a pandemia é evento imprevisível, (i) não está evidenciada a onerosidade excessiva no pagamento de aluguel (e demais encargos), fruto de contrato livremente pactuado e (ii) não há desproporção manifesta entre o valor da prestação devida que remunera a ocupação do imóvel locado, fruto de equação econômico-financeira estabelecida, de comum acordo, desde junho de 2010.
